58集团三次“变脸”:为何仍再次被监管部门点名?

宿艺头条 精品阅读2018/09/23

58集团被约谈,即日起至25日下架北京地区所有房源信息。

文/壹观察

101天之后,58集团发起的“全行业真房源”概念被监管部门“打脸”。

9月21日下午,北京市住建委、网信办针对58集团旗下58同城、赶集网、安居客等产品未能有效履行平台监管责任,导致平台上长期大量存在出售“小产权房”、出租“群租房”等严重违法违规的房源信息和从事房地产经纪业务的“黑中介”内容,经督促整改效果不明显的情形,依法约谈58集团主要负责人,责令立即开展专项整治,整治期间(自9月21日18时至9月25日18时止)暂停其网站所有北京房源信息发布。

北京市住建委在官方网站发布信息表示, 在58同城、赶集网、安居客平台上发布的“小产权房”、“群租房”等信息,严重违反《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》等法律法规;在其平台上还存在发布房源信息未公示发布主体身份以及未取得相关行政许可擅自从事房地产经纪业务行为的情形,严重违反了《房地产经纪管理办法》、《北京市房屋租赁管理若干规定》和《关于加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》等法律规定。58同城、赶集网、安居客平台对上述信息疏于管理,导致违法违规信息大量存在,严重影响了我市对互联网平台房源信息的治理工作。

58的三次“变脸”

近一年来,58集团在房产中介市场屡屡“变脸”。

2017年年底,58系房源发布端口表示要提价30%-50%,随后我爱我家、麦田等房产中介联手对其抵制,表示将下架58平台上所有房源。

今年5月8日,在58集团举办的2018赋能美好生活峰会上,58集团CEO姚劲波在现场作出承诺“我们绝不做自营,我们只做平台”。一个多月后的6月12日,58集团组织中原地产、我爱我家、21 世纪不动产等房产中介联合发布了一场名为“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会,并承诺“58平台的端口没有涨价计划”。我爱我家集团董事长谢勇在会上甚至直接面向媒体炮轰竞争对手贝壳找房:“那种既做线上、又做线下的平台,既做裁判员又做运动员,这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。这个行业需要的是百花齐放,而非一枝独秀。”

但这句话放出去仅过了10天,6月22日58集团宣布以10.68亿元入股我爱我家集团,这笔交易完后,58将获得我爱我家8.28%的股份,成为我爱我家第二大股东。

看来在商业社会里,在利益面前,永远不怕被打脸。

一场不对称的商业竞争

2018年注定会成为中国房产中介市场的转折之年,表面是“真房源”之争,背后其实是两种商业模式的对垒。

“真房源”是所有用户的核心诉求,也是监管部门的关注所在,近年来大部分用户投诉都来自同一问题:经纪人通过发布虚假房源信息,用低价吸引顾客上门,然后介绍其他房源促成当面交易,从而提升自身利润,造成的是用户利润与行业整体口碑双受损。

最早着手打造行业“真房源”的是链家,从2011年至今,链家依靠打造十年之久、超过1亿套房源大数据的“楼盘字典”,对房屋中介团队的强规范管理,以及链家网成功实现移动互联网转型,迅速成长为中国第一大房产中介服务企业。今年4月,贝壳找房正式上线,这个脱胎于链家的房产信息提供平台称将提供二手房、租房、新房等真房源信息,并号召中小地产中介、经纪人入驻,在带看、成交等各个环节取得回报,共同切分收益。链家还首次拿出自己多年来积累形成的“楼盘字典”给贝壳,足见决心之大。这也意味着,链家在自己深植的直营领域外另辟战场,成为房源信息与服务的平台型企业。

这被58集团视为“动了自己的奶酪”,也是58集团在今年5月开启一系列动作的原因。

不过,58集团在推动“真房源”的策略并不顺利。就在58集团联合多家房产中介发布全行业真房源誓约大会的第三天,6月14日,杭州市住保房管局联合杭州市网信办约谈了58同城、安居客、房天下等3家网上房源发布平台负责人,对多家网上房源发布平台发布的部分房源存在价格虚假、面积虚假、图片虚假、描述虚假等情况,责令各平台10日内完成自查整改。

时隔101天之后,由北京市住建委、网信办等监管部门的再次“实锤”,让业界对58集团的“真房源”策略更加充满了疑问。要知道,从监管部门公布的“ 严重违法违规的房源信息”、“黑中介”、“整治期间暂停其网站所有北京房源信息发布”等内容来看,足见监管部门的不满和出手果断。

“真房源”不仅是用户核心利益,也是未来中国房产中介市场的重要“门槛”。这点链家明白,58、安居客等如今也深刻体会到。但为何58屡屡触碰监管部门的“红线”?

这实际上涉及到58的商业模式,其仰仗的,是平台巨大的流量——58月活5000万,赶集月活1000万,加上安居客1000万的月活,组成庞大的流量矩阵,然后通过向其他房产中介商家收取端口的流量费获利。这实际是一种类似百度“竞价排名”的流量测量:要想得到好的推荐位置,就必须买端口;而当所有同行都在买端口时,你不买,推荐和成交效果就会直线下降,为了保持竞争力,房产中介不得不买。

但进入2017年,移动互联网新增人口红利终结,流量费开启高企,这会进入所有平台型企业都要面临的“流量旋涡”:在自身营收和盈利增长的要求下,意味着流量费要提高,此举势必会提升其他房产中介商家的成本,比如2017年底58系房源发布端口表示要提价30%-50%,之后即遭遇我爱我家、麦田等房产中介的联手“房源下架”抵制;但流量成本提升是大势所趋,其他房产中介商家为了维持生存,必须另想其他方式提升营收和利润,于是发布“假房源”、“小产权房”、“群租房”等违规信息就会屡禁不止。

决定这场变革的,不应该是类似竞价排名的“端口”模式,而是服务质量和成交效率。这也是贝壳看到的市场空间和商业模式。其核心竞争力在于:1)数据优势:通过前期建立起的“楼盘字典”等行业最丰富的大数据、结合模型算法优化向合作伙伴开放;2)严格的流程管理和用户投诉回馈机制;3)延续了链家特有的“ACN合作机制”,不同经纪人、甚至不同品牌的经纪人只要在交易中有贡献,系统会按一定分佣比例对承担不同角色的经纪人进行分佣,保证一单交易中每个有贡献的经纪人都能获得相应收益。这种模式实际上让整个交易流程和佣金分配更加开放,避免了经纪人为了争夺一单生意恶性竞争,而是专注于在每个流程上为用户提供更好的服务,从而获得更好的佣金分成,同时通过高效协作大幅提升了成交效率。

数据显示,现在链家每一个成交背后都可以达到大概12000 个PV(页面浏览量),而行业平均水平在3000 左右。这是一场完全“不对称”的商业竞争,实质是技术驱动方式和商业模式的不同。仅仅上线一个月,贝壳的流量就达到链家网的25%,照这样的速度,到今年年底,贝壳找房的流量超过链家网,和安居客打平甚至超越都是极有可能的。

评论:

中国房产中介市场已进入真正的存量市场,数据、技术与服务,决定了未来的核心竞争力与格局演变。

58的端口模式,在于无法真正打通线上数据与线下服务,很难平衡流量入口下滑、自身营收与利益增长要求,以及与房产中介商家的利益。这一核心问题不解决,来自用户投诉和监管部门的“大棒”在未来依然难以避免。

而另一端的贝壳,目标是连接10万家门店,100个品牌和100万经纪人,把流量做到比链家网多十倍。

看来,这场“不对称”的商业竞争,在未来1-2年内就会很快看到结果。

【壹观察】—————————————

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